Perché una Casa Donata è Più Rischiosa
In Italia, la legge tutela i cosiddetti eredi legittimari (coniuge, figli, ascendenti) riservando loro una quota del patrimonio del defunto, la quota di legittima. Se una donazione ha leso questa quota, gli eredi possono esercitare l'azione di riduzione per recuperare quanto spetta loro.
Il problema per chi compra: questa azione può colpire anche i terzi acquirenti. Significa che se compri una casa che il venditore ha ricevuto in donazione, e un erede legittimario contesta quella donazione, potresti essere costretto a restituire l'immobile.
Non è un rischio teorico. I tribunali italiani trattano regolarmente cause di questo tipo, e le sentenze possono arrivare a distanza di anni dalla compravendita.
Come Funziona l'Azione di Riduzione
L'azione di riduzione è il meccanismo legale attraverso cui gli eredi legittimari recuperano la loro quota di legittima:
- Il donante muore e si apre la successione
- Gli eredi verificano se le donazioni fatte in vita hanno leso la quota di legittima
- Se la legittima è stata lesa, gli eredi possono agire in giudizio entro 10 anni dall'apertura della successione
- Se la riduzione viene accolta e il donatario non ha beni sufficienti per restituire il valore, l'azione si estende ai terzi acquirenti
I Termini da Conoscere
Due scadenze fondamentali da tenere a mente:
- 20 anni dalla trascrizione della donazione: dopo questo termine, i terzi acquirenti non possono più essere toccati (art. 563 c.c., modificato nel 2005)
- 10 anni dalla morte del donante: è il termine per gli eredi per esercitare l'azione di riduzione
Il rischio maggiore si ha quando il donante è ancora in vita e la donazione è stata trascritta da meno di 20 anni. In questo caso, non è possibile calcolare se la quota di legittima sarà lesa (perché il patrimonio complessivo si calcola solo alla morte).
Quando è Sicuro Comprare una Casa Donata
Ci sono situazioni in cui il rischio è minimo o nullo:
- Sono passati più di 20 anni dalla trascrizione della donazione — il terzo acquirente è protetto per legge
- Il donante è deceduto da più di 10 anni — il termine per l'azione di riduzione è scaduto
- Non ci sono altri eredi legittimari — se il donatario è l'unico erede, nessuno può contestare
- Tutti gli eredi legittimari hanno rinunciato all'azione — con atto notarile di rinuncia
- La donazione non lede la quota di legittima — il patrimonio del donante è sufficiente a coprire le quote di tutti gli eredi
In tutti gli altri casi, serve cautela e strumenti di protezione.
Come Proteggersi: Strumenti Concreti
Se decidi di procedere con l'acquisto di una casa donata, ecco gli strumenti a disposizione:
Rinuncia degli Eredi all'Azione di Riduzione
Gli eredi legittimari possono rinunciare all'azione di riduzione con atto notarile, ma solo dopo la morte del donante (la rinuncia preventiva non è ammessa, art. 557 c.c.).
Se il donante è ancora in vita, gli eredi possono comunque rilasciare una dichiarazione di non opposizione. Non ha lo stesso valore legale, ma rappresenta un segnale positivo.
Polizza Assicurativa
Alcune compagnie assicurative offrono polizze specifiche per acquisti di immobili provenienti da donazione. La polizza copre il rischio di perdita dell'immobile in caso di azione di riduzione vittoriosa da parte degli eredi.
Il costo varia in base al valore dell'immobile e al rischio percepito, generalmente tra lo 0,5% e il 2% del valore.
Risoluzione della Donazione e Nuova Vendita
La soluzione più sicura: il donante e il donatario risolvono consensualmente la donazione (l'immobile torna al donante), e poi il donante vende direttamente a te. Questo elimina completamente il problema.
È la procedura consigliata quando il donante è ancora in vita e disponibile a collaborare.
Le Verifiche da Fare Prima dell'Acquisto
Se stai valutando l'acquisto di una casa donata, segui questa procedura:
- Richiedi una visura ipotecaria per verificare la presenza della trascrizione della donazione e la sua data
- Verifica l'atto di donazione — chi ha donato, quando, a chi, e se ci sono condizioni
- Identifica tutti gli eredi legittimari del donante (coniuge, figli, ascendenti)
- Calcola i 20 anni dalla trascrizione — se sono trascorsi, il rischio è superato
- Se il donante è deceduto, verifica che siano trascorsi più di 10 anni e che non ci siano azioni in corso
- Consulta un notaio esperto in diritto successorio per valutare il rischio specifico
- Valuta una polizza assicurativa se il rischio residuo è accettabile
Un report House Vertical con visura ipotecaria ti permette di individuare immediatamente se l'immobile proviene da donazione e quando è stata trascritta.
Donazione e Mutuo: Le Difficoltà con le Banche
Molte banche italiane sono riluttanti a concedere mutui per l'acquisto di immobili provenienti da donazione, soprattutto se:
- La donazione è stata trascritta da meno di 20 anni
- Il donante è ancora in vita
- Non c'è una polizza assicurativa a copertura del rischio
Alcune banche accettano se il richiedente presenta una polizza donazione, altre richiedono la rinuncia formale degli eredi. Prima di procedere con la trattativa, verifica con la tua banca se finanzierebbe l'acquisto.